Ko je odgovoran za neefikasno upravljanje zajedničkim dijelovima zgrada?

Kada je 7. decembra 2023. godine načelnik općine Novo Sarajevo Hasan Tanović donio odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača za javnu nabavku nužnih popravki na objektima kolektivnog stanovanja, stanari dvadesetak stambenih objekata s područja ove općine ponadali su se da će im se napokon sanirati oštećenja na njihovim zgradama.

Međutim, umjesto realizacije ugovora vrijednog skoro 500.000 KM bez uračunatog poreza, a koja je predviđala sanaciju krovova, fasada, razvodnih ormara, hidroizolacionih radova itd, uslijedilo je odugovlačenje zbog kojeg bi cijeli posao mogao propasti, piše Žurnal.

„Sve blokira Sarajevostan. Ne žele da potpišu ugovor i zbog toga je sve na čekanju“, reći će za Žurnal u kratkom telefonskom razgovoru zaposlenik Općine Novo Sarajevo koji je uključen u cijeli projekat.

Objekti koje je potrebno sanirati imaju različite upravitelje, odnosno firme koje se bave održavanjem zajedničkih dijelova zgrada. Prema informacijama Žurnala, svi upravitelji izuzev Sarajevostana pristali su potpisati ugovor. Stoga su novinari Žurnala pitali Sarajevostan zašto to još uvijek nisu uradili?

Iz ove firme odgovorili su kako su, prije potpisivanja ugovora, imali više zahtjeva prema Općini Novo Sarajevo koji im, do zaključenja teksta, nisu ispunjeni. U prvom redu tu se ističe pitanje nadzora nad radovima gdje je traženo da Općina Novo Sarajevo nadzire te radove, te da Općina Novo Sarajevo da bezuvjetnu garanciju na radove i firmu koja bi trebala obavljati radove. Njihovo obrazloženje je jednostavno – ako radovi ne budu urađeni kako treba, s njima će se morati nositi firma koja se vodi kao upravitelj, u ovom slučaju Sarajevostan.

Dok traje prebacivanje odgovornosti, najviše ispaštaju stanari objekata kojima je potrebna sanacija, a koji su, vrijedi napomenuti, i sami izdvojili dio sredstava za ove nužne radove.

Upravitelji profitiraju

Primjer koji smo kratko opisali samo je jedan u nizu onih koji dokazuju kako je način na koji se upravlja zajedničkim dijelovima zgrada u Sarajevu, najblaže rečeno, neefikasan i neadekvatan.

Ne uzimajući u obzir određene izuzetke, zakonski objekti kolektivnog stanovanja moraju imati upravitelja, odnosno firmu koja je registrovana i certificirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.

Prema zvaničnim dostupnim podacima, u Kantonu Sarajevo trenutno je deset firmi certificirano za obavljanje ove djelatnosti. Kritike građana s kojima smo, pod uvjetom anonimnosti, razgovarali bile su primarno usmjerene prema njima.

„Imali smo problem u podrumskim prostorijama zgrade. Preko predstavnika smo od upravitelja tražili da se problem riješi. Dobili smo odgovor kako neki etažni vlasnici duguju određeni novac upravitelju, da mi komšije trebamo tražiti od tih ljudi da plate. Problem nije riješen, a od tad i mnogi od nas više ne plaćaju ništa upravitelju. Zašto bismo plaćali uslugu koju ne dobijamo?“, govori za Žurnal jedan stanovnik sarajevskog naselja Grbavica.

I drugi sagovornici naveli su slične primjere. Žale se i na visoke cijene usluga, lošu uslugu, kao i na ignorantski odnos upravitelja prema etažnim vlasnicima i njihovim predstavnicima. U međuvremenu, upravitelji profitiraju.

Ako uzmemo podatke o finansijskom poslovanju samo za tri firme, tri vjerovatno najznačajnija upravitelja u KS, možemo vidjeti i podatke koji idu u prilog toj tezi.

Prema podacima portala akta.ba, Sarajevostan je 2021. prijavio dobit od oko 1,56 miliona maraka, a 2022. oko 437 hiljada maraka. Firma OKI Upravitelj je 2021. završila u plusu od oko 428 hiljada, a 2022. od oko 423 hiljade maraka. Spomenimo još i HETIG koji je 2021. prijavio dobit od oko 614 hiljada, a 2022. godine oko 733 hiljade maraka.

Opasnost za ljude

Prljavi, išarani i neugledni haustori, razbijena stakla, interfoni koji ne rade, krovovi koji prokišnjavaju, pokvarene instalacije, išarane fasade koje se nerijetko i obrušavaju… sa svim ovim svakodnevno se susreću stanovnici glavnog bh. grada koji žive u zgradama, primarno u starogradnji.

Zapuštenost zgrada predstavlja i opasnost za ljude, što pokazuje i primjer iz februara ove godine kada se u centralnoj sarajevskoj ulici Ferhadija fasada obrušila, te je tom prilikom povrijeđena jedna žena.

Da se nešto mora mijenjati, i više je nego jasno. Zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade Kantona Sarajevo vremenom se mijenjao, ali suštinski promjene nisu vidljive.

Ako pogledamo zakonske odredbe koje se odnose samo na redovno održavanje zajedničkih dijelova zgrade, što je aktivnost koja se inače obavlja da bi se održalo osnovno funkcionalno stanje zgrade, lako se može zaključiti da se mnoge zgrade u Sarajevu čak ni ne održavaju redovno.

Tako, primjerice, u redovno održavanje zgrada spadaju i molersko-farbarski radovi, popravka i djelimična zamjena krovnog pokrivača, popravka fasade, popravka i održavanje instalacije centralnog grijanja, popravka limarije, popravka na horizontalnoj i vertikalnoj hidroizolaciji…

Dalje, jedinice lokalne samouprave nerijetko daju novac za popravke zgrada u privatnom vlasništvu, čime se javnim novcem povećava vrijednost privatnih objekata, što je svakako sporno. S druge strane, te tendere najčešće provode lokalne zajednice, a ne upravitelji koji su ovlašteni za upravljanje zajedničkim dijelovima zgrade.

Izmjene zakona

Iz resornog Ministarstva komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS kažu kako se pristupilo novim izmjenama zakona, te da je Vlada KS usvojila nacrt Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade koji je upućen u Skupštinu KS na dalju proceduru.

„Ukazala se potreba da se na precizniji način, a u skladu za Zakonom o stvarnim pravima reguliše nadležnost iz oblasti upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade, kako Kantona Sarajevo, tako i jedinica lokalne samouprave, utvrde obaveze etažnih vlasnika, upravnika i predstavnika etažnih vlasnika“, stoji u odgovoru Žurnalu.

Dalje, ističu pitanje nedovoljno razvijene svijesti i spoznaje etažnih vlasnika da su oni ti koji su u obavezi da vrše upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova zgrade:

„Većina etažnih vlasnika nezainteresirana je za odlučivanje o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, iako se radi o privatnom vlasništvu koje je uređeno međuvlasničkim ugovorom i ugovornom odnosu između etažnih vlasnika i upravnika.“

Predloženim zakonskim rješenjima trebalo bi se mijenjati više od polovine članova zakona, te je, između ostalog, predviđena i kazna za etažne vlasnike koji ne plaćaju minimalnu naknadu. S tim u vezi, prema određenim mišljenjima je iznos naknade za upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, a koji propisuje Vlada KS, nedostatan. On trenutno iznosi 0,25 KM/m2 za ulaze bez lifta i/ili hidrofleks postrojenja, odnosno 0,38 KM/m2 za ulaze sa liftom i/ili hidrofleks postrojenjem, a usluge su sve skuplje.

U lancu odgovornosti između upravitelja, etažnih vlasnika i njihovih predstavnika, pa čak i jedinica lokalne samouprave i kantonalne vlasti, čini se kako svi nose svoj dio krivice za loše stanje u ovoj oblasti. Dok se, primjerice, Edin Forto, bivši premijer KS i sadašnji ministar komunikacija i prometa BiH, hvali kako je „Kanton Sarajevo po svim evropskim standardima već u Evropskoj uniji“, kada je riječ o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada, KS je daleko od evropskog standarda.

To su priznali i iz resornog ministarstva odgovorivši Žurnalu kako se „pitanje upraviteljstva ne može rješavati po evropskim standardima“, jer „standardi života ljudi u BiH nisu na nivou evropskih država“. Stoga je prilikom izrade novog zakona vršeno usklađivanje sa zakonskom regulativom država iz regije, kao i drugih gradova u BiH.