Tržište se stabilizuje, u ovoj godini nije realno očekivati pad cijena

Skoro da nema poslovne oblasti koja nije osjetila negativne posljedice pandemije koronavirusa, a jedna od onih koja je pretrpjela značajne štete jeste i tržište nekretnina. Prema riječima agenata za nekretnine iz Sarajeva, u 2020. godini, u odnosu na godinu ranije, zabilježili su pad poslovanja veći od 50 posto. Iako se stanje na tržištu postepeno normalizuje, navode da nije realno pad cijena nekretnina očekivati tokom ove godine, javlja Anadolu Agency (AA).

Suvlasnici agencije za trgovinu nekretninama TIM iz Sarajeva Emir Kulovac i Zlatko Tičić govorili su za AA o aktuelnoj situaciji na tržištu trgovine nekretninama, koliko je i šta sve pandemija promijenila na ovom tržištu, njenim refleksijama, ali i o tome kakva su njihova očekivanja za naredni period.

Iako u vremenu pandemije agentima za nekretnine nije bio zabranjen rad, kao što je to slučaj sa ugostiteljskim objektima, Kulovac ističe kako je u periodu od neka tri do četiri mjeseca bila blokada, gdje prometa nekretnina skoro pa nije bilo.

“Većina nekretnina koje prodajemo su stanovi u kojima neko živi, tako da smo morali povesti računa o svim mjerama i ograničenjima u kontekstu pandemije, morali smo smanjiti kontakte, tako da imamo pad poslovanja veći za 50 posto”, pojašnjava Kulovac, napominjući da u ovom periodu, osim manjih subvencija kroz umanjenje doprinosa, neke značajne pomoći nisu dobili.

Tičić ističe kako su u vremenu pandemije kupce nekretnina više preusmjeravali na virtuelne prezentacije, gdje su nekretnine mogli pogledati na fotografijama, a ne fizički obilaziti. Osim toga, u ovom periodu došlo je i do određenih promjena kada je riječ o potražnji, gdje su kupci više bili zainteresovani za kupovinu zemljišta ili vikendica.

O promjenama cijena nekretnina još uvijek je rano govoriti.

“Ne može se još uvijek govoriti o promjeni cijena, ali ono što je svakako karakteristično već neko vrijeme, osim pandemije, jeste da imamo situaciju gdje jako puno ljudi odlazi iz države, koji time automatski prestaju biti dio tržišta nekretnina. Tu smo izgubili jedan dobar dio tržišta, ne samo u prošloj već i u 2018. i 2019. godini”, ističe Kulovac.

Trenutno stanje puno bolje nego prošle godine 

Naši sagovornici ističu da u periodu nakon što su banke značajno smanjile kamatne stope bilježe jako dobro prometovanje nekretninama. Međutim, danas je pred kupcima veoma teška situacija, iz razloga što je teško doći do nekretnine, odnosno veoma je malo nekretnina koje su kvalitetne u smislu lokacije, same strukture nekretnine, opremljenosti, a sve to u odnosu na cijenu koju vlasnici nekretnina traže.

“Mi nismo primijetili da je došlo do nekog pada cijena. Ono što svakako primjećujemo na osnovu nekretnina koje imamo u ponudi, jeste da se stanje na tržištu u novembru i decembru, vratilo na taj nivo sličan januaru i februaru, kada je tržište još bilo zdravo. Za sada nema nekih naznaka o promjenama cijena”, ističe Tičić.

Na pitanje da li ima klijenata koji imaju probleme sa vraćanjem stambenih kredita, Kulovac odgovara kako nisu imali slučajeve gdje klijent nije bio u mogućnosti vraćati kredit.

“Banke su dosta fleksibilne kada dođe do povlačenja hipoteke, pregovaraju na sve moguće načine s klijentom, jer im je u interesu da klijent isplati kredit”, pojašnjava Kulovac, ističući kako su banke, ne svaka, u određenoj mjeri pooštrile kriterije za kredite.

Promjene u kratkoročnom najmu nekretnina

Promjena koju je pandemija, također, donijela jeste i kratkoročni najam nekretnina, koji se odnosi na turizam. Kulovac navodi kako je cijena na tom planu dosta pala, odnosno prilagođena.

“Što se tiče dugoročnog najma nekretnina, činjenica je da je manje studenata, u stranim organizacija skoro da nije bilo smjena, dobar dio je povučen. Dakle, nismo imali tog protoka ljudi i obima poslovanja, sve je svedeno na minimum”, pojasnio je Kulovac.

Tičić dodaje kako je i “značajan broj klijenata u vremenu pandemije zahtijevao da se ugovorom ne vežu na godinu dana, već na kraći vremenski period, dva, tri mjeseca, do pola godine, gdje se klijentima izlazilo susret”.

Kada je riječ o poslovnim subjektima, dosta je firmi koje nisu bile u mogućnosti da plaćaju najam. Negdje je bilo moguće napraviti korekcije cijena kirije, negdje da se plaćanje odgodi ili zaledi plaćanje, ali isto tako je bilo dosta otkazivanja ugovora.

Ključni problem nepostojanje zakona o nekretninama 

Ipak, naši sagovornici podvlače kako je najveći problem agencija za nekretnine i samih agenata zapravo nepostojanje zakona o nekretninama, tačnije nedostatak adekvatne zaštite od države.

“Mi smo praktično branša koja ne postoji. Postoji nacrt zakona koji pokušava da se usvoji. Međutim, na tržištu imate dosta ljudi tzv. “torbara” koji individualno rade, nisu prijavljeni, prave veliku pometnju na tržištu. Ne, u smislu da su nam konkurencija i da nam smanjuju posao, već ostavljaju jako loš utisak na klijente, koji kasnije, zbog loših iskustava, izbjegavaju da se obrate agencijama. Ne postoji nikakva odgovornost takvih ljudi, ne postoji mogućnost njihovog kažnjavanja ili oduzimanja licence”, ističe Kulovac.

Zbog nepostojanja zakona, agencije za nekretnine vode se kao uslužna djelatnost, drugim riječima nemaju adekvatnu zaštitu. Zakon je, u tom smislu, neophodan kako bi jasno regulisao ko se može baviti ovim poslom, koje su naknade agencije, posljedice kršenja pravila, ali i odgovornosti.

Ono što, također, navode kao faktor koji je unio značajnu pometnju na tržištu nekretnina jesu kupci iz arapskog svijeta koji su određene nekretnine kupili po znatno višim od realnih cijena te nekretnine, odnosno po cijenama koje nisu standardne. To je dovelo do toga da vlasnici ne žele prodati svoju nekretninu po realnoj cijeni, jer je “komšija isti stan nekome prodao po duplo većoj cijeni”.

 “Spora recesija” 

Upitani šta se može očekivati na tržištu nekretnina u vremenu koje tek dolazi, a u kontekstu povlačenja paralele s ekonomskom krizom iz 2008. godine, smatraju da će efekat recesije malo kasniti na tržištu nekretnina, baš i kao i u slučaju 2008.

“Mi smo 2008. godine imali situaciju, koja se opet veže na nepostojanje zakona, gdje su vlasnici nekretnina čvrsto držali željene cijene, čime je bio blokiran dobar dio tržišta. Tek 2019. godine, odnosno 2010. došlo je do naglog pada cijena nekretnina od 30 posto”, istakao je Kulovac.

Tičić također navodi kako sada vjerovatno nastupa “spora recesija”, dok se ne sredi bankarski sektor i ne bude jasno kolike će biti kamatne stope. Tek nakon toga su očekuje pad cijena.

“U ovoj godini nije realno očekivati pad cijena nekretnina”, istakao je Tičić.

Grbavica i Dobrinja najtraženije lokacije

Kada je riječ o najtraženijim lokacijama za kupovinu nekretnina u Sarajevu, kupci se najčešće odlučuju za Grbavicu i Dobrinju.

“Dobrinja je jedno od sarajevskih naselja koje je kompletno, po pitanju zelenih površina, parking prostora i kompletne infrastrukture. U posljednjih 12 godina, koliko radimo, u ovim dijelovima grada smo imali najveći broj prometovanih nekretnina”, navodi Kulovac.

Tičić je iznio detalje i o potrebnoj dokumentaciji u prilikom kupoprodaje nekretnina. Kada su u pitanju stanovi, najbitniji je ZK izvadak. Nekretnina može biti pod hipotekom, no banka može dati saglasnost nakon čega se ta nekretnina prometuje i to je osnovna dokumentacija.

“Prateća dokumentacija koja nije obavezna, a koju bi trebalo obezbijediti da bi kupci bili zaštićeni, je porezno uvjerenje koje potvrđuje da prodavac nema dugovanja prema državi, kao i potvrde za režije. Kada je riječ o kućama, tu je i katastarski plan gdje se jasno vidi kako je parcela upisana odnosno kome pripada zemlja, koji je oblik parcele s jasnim granicama”, pojasnio je Tičić.​​​​​​​